Question :

Ma boulangère en est à son second investissement locatif en De Robien. Deux appartements achetés sur plan et livrables dans 2 ans.

Elles les a financés 100% à crédit pour bénéficier au maximum de « l’effet de levier du crédit » (Cf question n°10). En outre comme elle a de bonne notion comptable cela lui permet de créer un déficit foncier qui lui permet de payer encore moins d’impôt. (pour connaître les mécanismes fiscaux de la loi dite De Robien :

http://www.immodefiscalisation.com/pagesweb/mecanisme_loi_robien.htm ,et pour un exemple de simulation journalistique:

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/robien/3.htm )

Comme elle aime le dire à ses clients : «grâce à l’investissement locatif De Robien, je me constitue un patrimoine pour la retraite qui aura d’ici là forcément pris beaucoup de valeur et dont le financement sera réalisé par le locataire, la mensualités d’emprunt étant égale au loyer payé par ce dernier, en plus cela me permet de payer moins d’impôts : quel Saint Homme ce Monsieur De Robien !».

Se faire payer son appartement par son locataire, en complétant même un peu le montant du loyer perçu pour payer les mensualités, voilà encore une grande idée de ma boulangère ! Et dire que personne d’autres avant elle n’y avait pensé, c’est fou !

Ainsi, le problème du vieillissement de la population française et du financement des retraites allaient-il enfin être réglés (en effet, dans 10 ans, il n’y aura plus en France que 1,2 actif pour payer la retraite d’1 inactif). Sans les bonnes initiatives de ma boulangère, notre beau pays courrait donc à la catastrophe.

Grâce à « Robien des bois » tous ces petits tracas de financement des retraites et de la sécu, étaient donc derrière nous. Pour préparer sa retraite, il suffit donc que chaque français fasse un ou plusieurs investissements locatifs. En outre, comme l’immobilier « ne baisse jamais et au rythme où vont les choses», ce patrimoine vaudra forcément des millions dans 30 ou 40 ans. Sans compter les loyers, qui ont pris 30% de hausse en 3 ans, à ce rythme nos retraités de demain toucheront donc des milliers d’euros tous les mois.

La pauvreté et la misère allaient donc être enfin éradiqués de notre pays, il suffisait donc que chacun de nous fasse un petit effort en trouvant un locataire qui lui paie son appartement et lui verse des loyers.

La solidarité nationale ne tarda d’ailleurs pas à se manifester, chacun voulant participer à «l’effort » collectif. Aujourd’hui, on n’a jamais construit autant de nouveaux logements depuis 20 ans. Plus de 60% de ces logements sont acquis dans le cadre de la loi Robien. Ce taux dépasse même les 80% dans certaine région (Ex : 83% à Toulouse)

J’ai alors posé une question à ma boulangère : « mais si tout le monde fait un investissement locatif où va-t-on trouver des locataires ? »

Me sachant taquin, elle me répondit : « vous plaisantez mon p’tit Monsieur, tout le monde sait qu’il y a une PENURIE de logements en France, vous n’avez pas vu à la télé tous ces squats de malheureux» (Cf question n°23 : Y-a-il une pénurie de logements en France ?)

Je restais tout de même sceptique sur l’idée que les personnes expulsées par Sarkozy se battent pour lui louer à prix d’or son Robien, mais sait-on jamais ?

(Cf « Les bailleurs vont-ils vers une raréfaction des locataires solvables ? » : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=418 )

Toutefois, cette frénésie d’achat d‘appartements neufs, pourrait rapidement se stopper avec les livraisons massives sur le marché des premiers logements De Robien en cette rentrée 2005. La diffusion, de plus en plus persistante, de l’imminence d’un krach immobilier ne devrait que contribuer un peu plus au phénomène.

En effet, ces derniers commencent juste à affluer actuellement sur un marché de la location déjà déprimé, la surabondance de l’offre ne va évidemment que l’aggraver. La situation du marché locatif pourrait très rapidement devenir catastrophique pour les bailleurs possédant des biens dans des villes moyennes de province comme Nantes, Périgueux, Montluçon… pour s’étendre ensuite aux grandes métropoles.

En effet, dans un marché en surchauffe lors de la prise de commande auprès des promoteurs, très peu d’investisseurs ont  anticipé une vacance locative dans leur montage financier et les charges du bailleur ont souvent été minorées. Et pour cause, le rendement locatif « vendu» étant déjà initialement extrêmement faible (hors avantage fiscal), la moindre vacance locative, même normale entre deux locataires, rend l’investissement non rentable.

Rappelons également que l’avantage fiscal est perdu si le bien n’est pas loué dans la première année de sa livraison ou si il est revendu. En outre, les rendements annoncés par les promoteurs l’ont été sur la base des plafonds de loyers autorisés par la loi qui ne reflètent souvent absolument pas la réalité du marché locatif local.

Pour attirer le chaland, les promoteurs ont également vendu des assurances « loyers impayés », or ces dernières exigent que les revenus du locataire soient au moins 4 fois supérieur au loyer. Trouver un locataire solvable dans ces conditions relève donc de l’exploit dans de nombreuses métropoles régionales.

Les premiers contentieux initiés par des investisseurs floués ont débuté et devrait rapidement être médiatisés.

Le carnage financier qui attend beaucoup de ces investisseurs en herbe ne fait que commencer.

Pour un exemple dans le Périgord :

http://www.sudouest.com/270905/une.asp?ArticleRet=240905a65371.xml&Article=240905a84892.xml .

En résumé, l’avantage fiscal De Robien sera ce que l’avantage fiscal du PEA (Plan Epargne Action) a été pour le boursicoteur de l’année 2000.

Faute de locataires ou à des anticipation de loyers trip optimistes, le nombre de propriétaires ne pouvant plus payer leurs mensualités de crédit va exploser. Les finances de ces copropriétés vont donc souffrir car ces investisseurs feront toujours passer leur banque avant le paiement de leurs charges.

Alors que les immeubles comportant une majorité de locataires sont déjà traditionnellement les moins bien entretenus, on imagine aisément l’état à moyen terme de ces immeubles où plus de 60% des appartements appartiendront à des investisseurs scotchés dans leurs moins valus.

Une très large partie des logements neufs Robien deviendront ainsi les HLM de demain. D’ailleurs, notre gouvernement a déjà parfaitement anticipé la chose. (Cf : « le Robien à caractère social » : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/robien/10.htm )

Comme le disait pourtant ma boulangère : « Ce que l’état donne d’une main, il finit toujours par en reprendre de l’autre ».